전세보증금 있으면 개인회생 변제금 계산이 달라지는 이유

"전세보증금 8천만원짜리 원룸에 살고 있는데, 이것도 재산으로 잡혀서 개인회생이 안 되는 거 아닌가요?" 사회초년생 상담에서 정말 자주 듣는 질문입니다. 전세보증금이나 주택이 있으면 변제금 계산이 어떻게 달라지는지, 실제 계산 구조를 그대로 풀어서 설명해 드립니다.

전세보증금도 '내 재산'으로 계산에 들어갑니다

사회초년생분들은 대개 첫 직장에서 몇 년 모은 돈에 전세자금대출을 보태서 보증금을 마련합니다. 그러다 보니 "이건 내 집도 아니고, 은행 대출 낀 돈인데 무슨 재산이냐"고 생각하기 쉬운데, 법적으로는 다르게 봅니다. 전세보증금은 계약이 끝나면 집주인에게 돌려받을 권리, 즉 임차보증금 반환채권이라서 개인회생 재산 조사에 그대로 잡힙니다.

다만 보증금 전액이 그대로 재산가치가 되는 건 아닙니다. 주택임대차보호법상 소액임차인에게 우선 배당되는 최우선변제금액은 재산 계산에서 빠지고, 남은 부분만 순재산으로 반영됩니다. 이 공제액은 지역과 계약 시점, 보증금 규모에 따라 달라지기 때문에 본인 계약서로 정확히 확인해봐야 합니다.

전세살이와 내 집 마련, 계산 방식이 다릅니다

같은 '주택'이라도 전세로 사는 경우와 자가로 소유한 경우는 재산 계산 방식 자체가 다릅니다. 사회초년생 중에는 부모님이 마련해주신 소액 지분의 집이 있거나, 청약으로 받은 아파트에 대출이 많이 남은 경우도 있는데, 이때 흔히 하는 착각이 있습니다.

변제금은 이 공식 하나로 정리됩니다

변제금은 기본적으로 '월 소득 − 최저생계비(2026년 기준 중위소득 60%, 보건복지부 고시)'로 계산한 금액을 변제기간(통상 3~5년) 동안 곱해서 나온 총액입니다. 여기에 한 가지 원칙이 더 붙습니다. 이렇게 계산한 변제 총액이 본인이 가진 재산가치(청산가치)보다 적으면 안 되고, 재산가치가 아무리 커도 이 최저 변제액에는 3,000만원이라는 법정 상한이 걸려 있습니다. 즉 전세보증금이나 주택 때문에 순재산가치가 올라가면, 소득만으로 계산한 변제금보다 재산가치 기준이 더 크게 작용할 수 있다는 뜻입니다.

신청 전에 사회초년생이 꼭 확인해야 할 것

사회초년생은 소득이 아르바이트, 계약직, 프리랜서 형태로 들쭉날쭉한 경우가 많아서 '월 소득'을 어떻게 잡을지부터 헷갈립니다. 게다가 "나는 모아둔 재산이 없다"고 생각했다가, 전세보증금이나 부모님 명의로 얽힌 자산 때문에 예상보다 재산가치가 높게 잡혀 당황하는 경우도 흔합니다. 신청 전에 아래 항목부터 정리해두면 상담이 훨씬 빨라집니다.

• 전세계약서상 보증금 액수와 전세자금대출 잔액을 따로 정리해두기
• 최근 6개월~1년치 급여명세서, 이체내역 등 소득 증빙 준비하기
• 부모님 명의 보증이나 공동담보, 공동명의 자산이 있는지 확인하기
• 예금, 보증금, 차량, 보험 해지환급금 등 재산 목록을 빠짐없이 적어보기

본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 변제금·변제기간·면책 여부는 소득 증빙, 부양가족, 재산 평가, 담보채무 유무, 관할 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.