전세보증금·자가주택 있으면 변제금 계산 이렇게 달라진다
상담을 오시는 자영업자분들 중에는 전세보증금이 목돈으로 잡혀 있거나, 어렵게 마련한 집 한 채가 있는 경우가 많습니다. 매출은 들쭉날쭉한데 재산은 있다 보니 "이러면 변제금이 더 늘어나는 거 아닐까" 걱정부터 하시는 분들이 적지 않아요. 오늘은 전세보증금과 주택이 개인회생 변제금 계산에 실제로 어떤 영향을 주는지 정리해 드리겠습니다.
- 변제금의 기본 뼈대는 '월 소득 − 최저생계비'이지만, 전세보증금·주택 같은 재산이 있으면 이보다 더 낼 수도 있습니다.
- 이는 '청산가치보장의 원칙' 때문인데, 파산했을 때 채권자가 받아갈 수 있는 금액보다 적게 갚을 수는 없다는 원칙입니다.
- 법정 최저변제액 상한은 3,000만원이지만 이는 제도상 최대치이고, 실제 금액은 소득·재산·부양가족 수에 따라 다릅니다.
월 소득만으로 끝나지 않는 이유 — 청산가치보장의 원칙
개인회생 변제금은 원칙적으로 '월 소득 − 최저생계비'로 계산됩니다. 여기서 최저생계비는 2026년 기준 중위소득 60%를 기준으로 보건복지부가 매년 고시하는 금액이고, 가구원 수에 따라 달라집니다. 이렇게 나온 금액을 36개월, 경우에 따라 최장 60개월간 나눠 갚는 게 기본 구조입니다.
문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 법원은 신청자가 지금 가진 재산을 처분했을 때, 즉 청산했을 때 채권자들이 받을 수 있는 금액인 청산가치를 따로 계산합니다. 소득 기준으로 산출한 변제 총액이 이 청산가치보다 적으면, 청산가치만큼은 갚도록 조정됩니다. 전세보증금은 임대인에게 돌려받을 권리, 즉 채권이기 때문에 이 재산 계산에 그대로 들어갑니다. 자영업자분들은 사업 소득이 일정하지 않다 보니 소득 기준 변제금은 낮게 나올 수 있는데, 반대로 전세보증금이라는 목돈이 재산으로 잡혀서 변제금 하한을 끌어올리는 경우가 꽤 있습니다.
전세와 자가, 계산 방식이 어떻게 갈리나
전세로 사는 경우와 집을 소유한 경우는 재산을 평가하는 방법 자체가 다릅니다. 아래 표로 정리해 봤습니다.
| 구분 | 전세(임차인) | 자가(주택 소유) |
|---|---|---|
| 재산으로 잡히는 금액 | 전세보증금에서 지역별 소액임차인 최우선변제금을 뺀 나머지 금액 | 시가에서 담보대출(주택담보대출) 남은 잔액을 뺀 순재산 가치 |
| 변제금에 미치는 영향 | 차액이 크면 변제금 총액의 하한이 올라감 | 담보대출이 많으면 순재산이 작아 영향이 줄고, 대출 없이 온전히 소유한 집이면 영향이 커짐 |
| 자영업자가 자주 놓치는 부분 | 보증금 반환 시점의 채권까지 재산으로 본다는 점 | 집을 담보로 사업자금을 빌린 경우, 대출 잔액부터 먼저 확인해야 한다는 점 |
실제 계산이 어떻게 흘러가는지
말로만 들으면 감이 잘 안 오실 텐데, 계산 흐름을 예시로 보여드리겠습니다. 어디까지나 이해를 돕기 위한 가정이고, 실제 금액은 소득 증빙과 재산 평가에 따라 달라집니다.
월 매출은 있지만 순소득이 들쭉날쭉한 자영업자분이 전세보증금 1억원짜리 집에 살고 계신 경우를 예로 들어보겠습니다. 평균 월 소득이 300만원, 1인 가구 최저생계비(2026년 기준 중위소득 60%, 보건복지부 고시)가 130만원이라고 가정하면, 소득 기준 변제금은 월 170만원, 36개월이면 총 6,120만원 정도가 됩니다. 이때 전세보증금 중 재산으로 잡히는 부분이 6,120만원보다 적으면 소득 기준 금액 그대로 진행되고, 반대로 재산 평가액이 더 크면 그 금액에 맞춰 변제 총액이 올라갑니다. 그래서 상담 초반에는 소득 증빙 자료뿐 아니라 임대차계약서와 등기부등본부터 함께 확인합니다.
신청 전에 자영업자가 챙겨야 할 것들
전세보증금이나 집이 있다고 해서 개인회생 자체가 불리해지는 것은 아닙니다. 다만 계산 구조가 하나 더 들어가기 때문에 준비 단계에서 확인할 서류가 늘어납니다. 특히 사업 소득이 매달 다른 자영업자분들은 최근 소득 증빙을 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있어서 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
- 임대차계약서와 보증금 액수, 반환 예정일 확인
- 거주지 기준 소액임차인 최우선변제 대상 여부 확인
- 자가라면 등기부등본상 담보대출(근저당) 잔액 확인
- 최근 3~6개월 사업 소득 증빙(카드매출, 세금계산서, 통장내역) 정리
내 경우엔 얼마가 될까요?
이름·연락처 없이 30초면 예상 변제금과 면책 구간이 나옵니다.
그 숫자가 맞는지는 장영근 변호사가 직접 확인해 드립니다.
본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 변제금·변제기간·면책 여부는 소득 증빙, 부양가족, 재산 평가, 담보채무 유무, 관할 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.